Năm năm trước, một dự án rộng 400 ha đã được xem là lớn trên thị trường bất động sản phía Bắc. Đến hôm nay, Vinhomes đang triển khai những đại đô thị tính bằng nghìn ha, đặt cạnh cả một vịnh di sản hay trải dài qua nhiều xã ở cửa ngõ Thủ đô. Công ty Chứng khoán BSC gọi tốc độ mở rộng quy mô này là “đáng kinh ngạc”, và nếu nhìn lại từng mốc một, khó tìm được từ nào sát hơn.
Hành trình mở rộng quy mô qua từng năm
Trước năm 2024, Vinhomes chủ yếu phát triển các khu đô thị quy mô 100 đến 400 ha nằm trong vùng lõi đô thị. Sang 2024, doanh nghiệp chuyển hướng sang bán sỉ và xử lý nốt các dự án còn lại ở khu vực trung tâm. Năm 2025 đánh dấu bước chuyển rõ rệt khi công ty bắt đầu làm các đại đô thị 1.000 đến 3.000 ha tại vùng ngoại ô và những trung tâm hành chính mới. Đến 2026, quy mô tiếp tục được đẩy lên 5.000 đến 10.000 ha, lần này gắn với các đô thị vệ tinh và kèm theo hạ tầng kết nối làm đồng bộ ngay từ đầu.
Đằng sau tốc độ đó là hai chỗ dựa mà BSC đã chỉ ra. Thứ nhất là lợi thế về vốn, giúp Vinhomes đủ sức tham gia những cuộc đấu thầu quỹ đất lớn mà phần đông doanh nghiệp khác không với tới. Thứ hai là sự đồng hành của chính quyền các địa phương, bởi mỗi đại đô thị Vinhomes đặt xuống đều kéo theo dòng vốn đầu tư, lượng khách du lịch, hạ tầng được nâng cấp và áp lực dân số ở nội đô được san bớt.
Vinhomes Global Sportia mở màn cho cửa ngõ phía Nam Hà Nội
Tháng 12/2025, liên doanh Vingroup và Vinhomes khởi công Global Sportia ở cửa ngõ phía Nam Hà Nội. Phần đô thị được phát triển rộng 9.171 ha, nằm trong tổng thể khu đô thị thể thao Olympic quy mô 16.081 ha. Theo quy hoạch công bố, dự án chia thành bốn phân khu A, B, C, D và đi theo định hướng một thành phố thể thao tích hợp, với tổng mức đầu tư ước tính khoảng 925.000 tỷ đồng.
Một dự án rộng như vậy thường vướng nhất ở khâu giải phóng mặt bằng, nhưng BSC nhìn vào hiện trạng đất và cho rằng phần này sẽ trôi chảy. Lý do nằm ở cơ cấu sử dụng đất: khoảng 70% diện tích hiện là đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và kênh rạch, thêm 13,2% là đất công cộng, sản xuất công nghiệp và đất ở, trong khi đất làng xóm và dân cư nông thôn chỉ chiếm 16,8%. Tỷ lệ đất dân cư thấp đồng nghĩa với ít hộ phải di dời, và đó là điều kiện thuận lợi hiếm có cho một dự án ở quy mô này.
Vinhomes Global Gate Hạ Long và những con số đầu tiên từ thị trường
Nếu Vinhomes Global Sportia là câu chuyện của tương lai gần thì Vinhomes Global Gate Hạ Long đã có những phản hồi thực tế đầu tiên. Dự án nằm ven Vịnh Hạ Long, theo quy hoạch công bố trải rộng khoảng 6.206 ha và phát triển theo mô hình đô thị mật độ thấp, ưu tiên không gian xanh và mặt nước. Trong đợt mở bán đầu, 250 sản phẩm thấp tầng được tung ra và thị trường đáp lại bằng khoảng 5.000 lượt booking, một con số cho thấy sức hút của dự án vượt xa lượng hàng có sẵn.
Sức hút đó đến từ cả sản phẩm lẫn chính sách tài chính. Các căn thấp tầng đầu tiên có giá dao động 6 đến 9 tỷ đồng, tương đương 110 đến 130 triệu đồng mỗi mét vuông. Người mua được vay tới 80% giá trị sản phẩm, với lãi suất trần 6% một năm trong 5 năm đầu, một mức hỗ trợ đủ mạnh để hạ thấp rào cản dòng tiền cho người xuống tiền sớm. BSC cho rằng quy mô dự án, hạ tầng đi kèm và chính sách thanh toán này sẽ giúp Vinhomes giữ được nhịp bán hàng tốt trong ba năm tới.
Bức tranh tài chính ba năm tới
Dựa trên kế hoạch triển khai và năng lực đã được chứng minh qua các dự án trước, BSC dự báo doanh số mở bán mới của Vinhomes đạt 260.726 tỷ đồng trong năm 2026, tăng 27% so với cùng kỳ, với Vinhomes Green Paradise là cấu phần đóng góp chính. Sang 2027, con số này được kỳ vọng lên 432.100 tỷ đồng, tăng 66%, lần này nhờ ba dự án trọng điểm cùng chạy là Green Paradise, Global Gate Hạ Long và Global Sportia.
Về lợi nhuận, BSC đã nâng dự phóng do tiến độ triển khai tốt hơn kỳ vọng, đặc biệt ở khả năng bán sỉ tại các dự án mới như Khu đô thị Đại học Quốc tế và Global Gate Hạ Long. Cụ thể, lợi nhuận năm 2026 được dự phóng đạt 59.824 tỷ đồng, tăng 46%, chủ yếu nhờ tăng lượng bàn giao tại Ocean Park 2 và 3 cùng kỳ vọng ghi nhận bán sỉ tại Khu đô thị Đại học Quốc tế. Hai năm tiếp theo, lợi nhuận ròng được dự báo lần lượt đạt 65.311 tỷ đồng và 71.819 tỷ đồng, tương ứng tăng 9% và 10%, khi loạt đại dự án bước vào giai đoạn bàn giao lớn.
Chỉ trong năm năm, Vinhomes đã đi từ một nhà phát triển khu đô thị trong lòng thành phố thành đơn vị kiến tạo những đô thị vệ tinh tính bằng nghìn ha. Vinhomes Global Sportia và Vinhomes Global Gate Hạ Long là hai mảnh ghép rõ nhất của giai đoạn mới này, một dự án vừa khởi công với mặt bằng thuận lợi, một dự án đã có booking thực tế từ thị trường. Phần còn lại sẽ được quyết định bởi tiến độ bàn giao và sức hấp thụ của thị trường trong những năm tới, nhưng nền móng mà doanh nghiệp đặt xuống lúc này đã đủ lớn để theo dõi đường dài.